O Carnaval está chegando e você está pensando em alugar uma casa para curtir a festa? Então, é importante saber como funciona a locação para temporada.

Neste texto, vamos explicar as principais diferenças entre a locação para temporada e a locação residencial, além de apresentar os principais cuidados que você deve tomar ao fechar um contrato de locação para temporada.

Ao final do texto, você estará preparado para alugar uma casa para o Carnaval sem cair em nenhuma cilada.

Caros amigos e amigas, o Carnaval se aproxima e nos grupos de whatsapp da vida surge aquela perguntinha incômoda.

“- Carnaval, vamos pra onde?”

De todos os lados surgem ideias mirabolantes de cidades paradisíacas para curtir a festa popular, e sempre há quem ofereça uma casa “para alugar”. Pois é aqui que o caminho da festa encontra o caminho do direito civil, já que o contrato de locação é um contrato típico previsto no próprio Código Civil e em Leis Especiais.

Ocorre uma locação quando “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”, conforme previsto no art. 565 do Código Civil.

Ou seja, qualquer coisa não fungível[1] pode ser objeto de um contrato de locação.

Quando a coisa a se alugar é um bem imóvel urbano, o regulamento aplicável não é mais o Código Civil, e sim a Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato.

A lei em questão aborda, de forma bastante completa, um grande número de assuntos ligados à temática da locação de imóveis urbanos. Há normas de direito material, de direito processual e até mesmo de direito penal.

Inseridas na primeira parte da Lei em questão, as normas de direito material foram divididas em 4 partes principais. Inicialmente, a Lei traz normas gerais, aplicáveis a todos os tipos de locação. Em seguida, o legislador fez três subdivisões, com regras específicas. Primeiro tratou da locação residencial, em seguida da locação para temporada e, por fim, da locação não residencial.

Voltando ao Carnaval, o que nos interessa aqui é apresentar um breve panorama da locação por temporada, já que é um assunto em alta nesse período e que gera sempre grandes dúvidas.

Primeiro passo: quando é possível realizar um contrato de locação para temporada?

No passado – antes da Lei do Inquilinato, do ano de 1991 – o contrato de locação para temporada estava diretamente ligado à ideia de fomento ao turismo. Assim, para que a locação fosse classificada com tal, ela não poderia exceder 90 dias, o locatário necessariamente deveria residir em outra cidade e, por fim, o imóvel deveria localizar-se em orla marítima ou estação climática. As condições, naturalmente, eram cumulativas.

Atualmente, a única condição que permanece exigível é o contrato ser feito por prazo inferior a 90 dias. A redação do art. 48 da Lei de Locações apresenta uma lista exemplificativa de possíveis motivos[2].

Logo, atualmente, é irrelevante a localização do imóvel, a cidade de residência do locatário ou mesmo a apresentação de qualquer tipo de justificativa para o contrato. O que importa, na verdade, é que o prazo não exceda 90 dias.

Em segundo lugar, é importante responder: o que diferencia um contrato de locação para temporada? Aqui talvez o ponto mais relevante.

A primeira diferença já foi satisfatoriamente apresentada. O contrato de locação para temporada não tem prazo mínimo de duração, mas tem um prazo máximo. Ele não pode exceder 90 dias.

É muito frequente a prática, no intuito de fraudar a lei, de realizar contratações sucessivas, de forma ininterrupta ou com pequenos intervalos, ou mesmo várias contratações com membros diferentes da mesma família.

Com isso, o locador pode cobrar alugueis antecipados, sendo essa outra diferença da locação para temporada.

É evidente que, caso fique caracterizada a fraude, o regime especial do contrato de locação para temporada será afastado, caindo a locação na forma comum da locação residencial.

Como dito, o locador pode exigir, na locação para temporada, a remuneração integral de forma antecipada – tanto aluguel quanto os encargos – o que é proibido nas contratações de locação residencial e de locação não residencial. Além da remuneração integral, pode ainda o locador exigir qualquer das modalidades de garantia previstas na lei, quais sejam, caução, fiança, seguro ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Essa cumulação entre garantia e pagamentos antecipados se justifica diante da dificuldade que o locador certamente terá de cobrar eventuais danos causados ao fim da locação, já que o locatário em geral reside em outra cidade ou país. Ou seja, isso evita que o proprietário venha a ter de pagar por prejuízos as vezes mais altos que a própria locação.

Por fim, cabe destacar que ao menos por enquanto, serviços de locação de imóveis por aplicativos sites como “airbnb” ainda podem ser enquadrados como locação por temporada. Isso porque, ao menos quanto aos requisitos básicos, a locação assim realizada em nada difere da locação comum.

Porém, já tramitam em âmbito Federal propostas de leis para regular o setor, no mesmo modelo já realizado em outros locais do mundo. A locação de imóveis pelo AirBNB será analisa em novo texto, a ser publicado em breve em nosso site.

São esses, portanto, os contornos gerais do contrato de locação para temporada.

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[1] São infungíveis, nos termos do art. 85, todos os bens imóveis e aqueles bens móveis que não podem ser substituídos por outros de mesma espécie, qualidade e quantidade. Um automóvel, por exemplo.

[2] Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.